💰 재건축 초과이익환수, 추가분담금이 뭐길래 이렇게 난리?

안녕하세요. 이번에 아파트로 이사가려고 이것저것 알아보다가 초과이익환수,추가분담금 막 이런게 옵션으로 붙은 아파트들이 많드라구요. 그런정보를 모르고 다른 이사를 준비하시는분들도 미리 알고 있어야하지 않을까 생각이 들어서 내용 정리해서 공유드립니다!

 

🤯 "재건축하면 돈 번다"는 옛말?! 추가분담금 폭탄 주의!  

"아니, 우리 아파트 재건축하면 다들 돈 번다면서요? 근데 추가분담금이 몇억이라구요?!"  
이런 말, 요즘 재건축 조합원들 사이에서 심심치 않게 들려옵니다. 원래 재건축하면 집값이 껑충 뛰는 게 국룰이었는데, 요즘은 마냥 좋아할 수만은 없는 상황!  

바로 재건축 초과이익환수제" 때문인데요.  
이게 뭐냐면, 재건축으로 얻는 이익이 1인당 평균 3,000만 원을 넘으면, 그 초과금액의 일부를 정부가 가져가는 제도입니다.  
그리고 이게 끝이 아닙니다. 추가로 공사비 상승이나 조합 운영비 증가 같은 이유로 "추가분담금"이 발생할 수도 있다는 거죠!  

오늘은 재건축 초과이익환수제와 추가분담금, 이 두 가지가 대체 뭔지, 그리고 얼마나 부담될 수 있는지 제대로 파헤쳐 보겠습니다!  

 

🏗️ 재건축 초과이익환수제, 이게 대체 뭔데?  

재건축하면 원래 집값이 확 오르죠? 그런데 정부가 "너무 큰 이익은 사회적으로 나눠야 한다!"면서 만든 게 바로 재건축 초과이익환수제입니다.  
쉽게 말해, "재건축으로 너무 많은 이익을 보면, 일부는 세금으로 내라!"는 거예요.  

✅ 어떻게 계산하냐면...   
1. 재건축 후 오른 집값 - 재건축 전 집값 = 총이익  
2. 총이익 - 사업비(공사비, 용역비 등) - 기본 공제(3,000만 원) = 초과이익   
3. 초과이익의 10~50%를 "재건축 초과이익 부담금"으로 내야 함!  

이게 문제인 게, 몇 억씩 부담금이 나오는 경우도 있어서 "이럴 거면 재건축 왜 해?"라는 말까지 나온다는 겁니다.  
실제로 강남 일부 단지는 1인당 수억 원의 부담금이 예상된다고 하더라고요. ㄷㄷ  

 

💸 추가분담금? 조합원 부담이 더 커질 수도!  

초과이익환수제만 문제가 아닙니다. "추가분담금"이라는 것도 있는데요.  
이건 조합원들이 재건축하면서 추가로 내야 하는 돈이에요.  

🤔 왜 추가분담금이 생길까요?  
1. 공사비 상승: 요즘 물가도 오르고 인건비도 올라서 예상했던 공사비보다 많이 나오는 경우가 많아요.  
2. 조합 운영비 증가: 소송, 이주비 증가, 예상보다 긴 사업기간 등으로 추가 비용 발생!  
3. 분양가 조정: 재건축 후 분양가가 낮게 책정되면, 조합원 부담이 커질 수도...  

즉, 처음에는 "이 정도면 내고 재건축하면 되겠지~" 했는데,  
막상 진행하다 보면 "헐? 추가로 몇 천만 원~몇 억 더 내라고??" 이렇게 되는 경우도 많다는 거죠. 😭

 

  🚨 재건축 하면 돈 벌까? 손해 볼까?  

옛날에는 "재건축 = 로또"라는 공식이 통했어요.  
하지만 지금은 부담금이 커지고 규제가 많아져서 "무조건 돈 번다!"고 말하기 어려워졌습니다.  

✅ 돈을 벌 확률이 높은 경우   
- 강남, 용산 등 인기 지역  
- 초기 조합원이라 분담금 부담이 적은 경우  
- 사업성이 높은 단지 (예: 용적률이 낮아 개발 가능성이 높은 곳)  

❌ 손해 볼 가능성이 있는 경우  
- 초과이익환수 부담금이 너무 높은 곳  
- 추가분담금 폭탄이 예상되는 단지  
- 재건축 진행이 더뎌지는 곳 (시간이 길어질수록 비용 UP)  

결국, 내가 사는 단지가 얼마나 사업성이 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 거죠!  

📌 자주 묻는 질문!  

💡 Q. 우리 아파트 재건축하면 추가분담금 얼마나 나올까요?   
➡️ 이건 정확하게 예측하기 어려워요! 공사비, 분양가, 사업 진행 속도에 따라 달라지니까요.  
보통 조합에서 예상 금액을 제시하지만, 실제로는 변동되는 경우가 많아요.  

💡 Q. 초과이익환수 부담금, 피할 방법 없나요?   
➡️ 현재로선 피하기 어렵습니다. 하지만 정부 정책 변화에 따라 조정될 가능성도 있으니 꾸준히 지켜봐야 해요!  

💡 Q. 재건축 하면 무조건 돈 버는 거 아닌가요?   
➡️ 예전엔 그랬지만, 지금은 그렇지 않아요! 초과이익환수 부담금, 추가분담금 등을 꼼꼼히 따져보고 결정해야 합니다.